8 (831) 261-77-39
8 (800) 222-19-73


Подписка на рассылку:

Неверный адрес
Рубрика:

Сервитут: цена вопроса

Сервитут – мало распространенный в настоящее время институт оформления земельно-правовых отношений для строительства. Однако, его применение в значительной мере затруднено из-за отсутствия законов, регулирующих плату за установление сервитута.
Какие параметры должны влиять на стоимость сервитута? И какой должна быть плата за сервитут? Проанализировав существующие российские реалии, а также зарубежный опыт, мы нашли ответы на эти вопросы. Краткий обзор по плате за сервитут представляет юрист Группы Компаний "ЭРА-ГЕО-ГИД", Пятаева Дарья.

Законодательство РФ понимает сервитут как право ограниченного пользования земельным участком, предоставляемое по требованию собственника соседнего земельного участка (иной недвижимости), посредством заключения соглашения сторон или на основании решения суда.

Перспективы развития института сервитута в российской правовой практике обширны, поскольку существующие нормы оформления земельно-правовых отношений при строительстве, например, линейных объектов (ВОЛСы, дороги, трубопроводы, ЛЭП и пр.), имеют ряд трудностей (подробнее см. в статье «Правовой статус сервитута в свете законодательного регулирования линейных объектов»). Продолжающаяся реформа гражданского законодательства подразумевает более детальное регулирование названного института, в частности, устанавливается платность использования сервитута, называется закрытый перечень возможных видов сервитута, бессрочность существования сервитута (если иное не установлено ГК РФ). Вместе с этим, один из самых важных вопросов при установлении сервитута - о плате за устанавливаемый сервитут - до сих пор не урегулирован надлежащим образом. Как итог, лица, нуждающиеся в установлении сервитута, вынуждены тратить несоразмерно большое количество времени и денежных средств, пытаясь договориться с собственником земельного участка, на котором необходимо установить сервитут, а при недостижении соглашения – обращаться в суд, что также связано в первую очередь с солидными временными затратами. Таким образом, решение вопроса о плате за устанавливаемый сервитут является приоритетным, поскольку иначе сервитут так и останется малораспространённым в российской практике институтом.

В данной статье мы хотели бы привести результаты обсуждения этой темы на I заседании Экспертного Совета по государственно-частному партнерству в сфере инфраструктурного развития РФ.

На повестке обсуждался вопрос расширения понятия сервитута до границ, позволяющих в значительной мере решить проблемы землеотвода для линейных объектов (описаны в ст. «Правовой статус сервитута в свете законодательного регулирования линейных объектов»). Мнения аудитории в отношении предложенных категорий разделились.

Представители инфраструктурных компании с готовностью отнеслись к предлагаемому проекту расширения понятия сервитута и подтвердили существование большого числа барьеров возведения инфраструктурных объектов по причине отсутствия «правил игры» при расчете ущерба правообладателей земельных участков.

Представители других комитетов ГД РФ не согласились с актуальностью предлагаемых понятий сервитута, заявив, что многие несовершенства данного понятия были устранены в ходе работы над законопроектом по изменениям в ГК. Однако, вопрос расчета стоимости сервитута в данном законопроекте также не определен. Таким образом, все участники Экспертного Совета сошлись во мнении, что вопрос определения цены сервитута – актуальная задача участников Экспертного Совета.

В ходе дискуссий было выдвинуто на рассмотрение два подхода к оценке стоимости сервитута:

      Оценивать нужно именно те неудобства собственника, которые он претерпит в связи с тем, что установлен сервитут.

    Данный подход в большей степени защищает правообладателя земельным участком. Существенным недостатком этого варианта является отсутствие объективной структурированного алгоритма оценки – иначе говоря, единого подхода. К моменту оценки ущерба состояние переговоров между частным собственником и инфраструктурной компанией зачастую уже натянуты и собственники так или иначе заинтересованы в повышении оценки ущерба. При несогласии по размеру ущерба последует обращение в суд, а значит, работающего механизма создано не будет.

      Стоимость сервитута должна быть связана с кадастровой стоимостью земельного участка.

    Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается государством и учитывает существующие условия эксплуатации участка. Таким образом, кадастровая стоимость может выступать в качестве показателя упущенной выгоды в связи с установленными ограничениями на использование земельного участка.

Также, по общему мнению, механизм расчета стоимости сервитута должен защищать правообладателей земельных участков от инфраструктурных компании, которые попытаются злоупотребить административным ресурсом и занизить сумму возмещаемого ущерба.

После анализа зарубежной практики, а также существующих в РФ других критериев установления платы за различные виды земельных обременений, мы предложили следующий алгоритм расчета платы за сервитут.

Размер платы за сервитут, установленный в отношении конкретного земельного участка, предлагается устанавливать по формуле:

Плата за сервитут = УПКС * Sсервитута * Iсервитута,
где УПСК – удельный показатель кадастровой стоимости этого участка (показывает стоимость одного квадратного метра);
Sсервитута – площадь той части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут;
Iсервитута – определённый процент (средняя ставка) платы за сервитут

Указанный определённый процент платы за сервитут устанавливается в границах от ставки земельного налога, установленной нормативным правовым актом представительного органа конкретного муниципального образования, до рекомендованного по каждому субъекту (или муниципальному образованию) уровня. Данный уровень дифференцируется в зависимости от категории земель и вида разрешённого использования.

Если собственник земельного участка будет не согласен с рассчитанным подобным образом размером платы за сервитут (кадастровая стоимость занижена, возникшие у собственника земельного участка убытки превышают размер платы), то он может обратиться в суд для переоценки кадастровой стоимости земельного участка или подтверждения большего убытка в виду установления сервитута.

Вернуться к списку статей


DB query error.
Please try later.